Com a publicação da Lei nº 14.757/2023, houve um grande alvoroço no cenário da regularização fundiária. Para muitas pessoas desinformadas, essa lei parecia um remédio milagroso para se livrar das consequências do descumprimento de cláusulas resolutivas nos títulos expedidos pelo INCRA. No entanto, a realidade não é assim tão simples.
Para nossos leitores que ainda não estão familiarizados com o tema, recomendamos os seguintes artigos de nossa autoria:
a) A polêmica da Lei nº 14.757/2023;
Em primeiro lugar, os benefícios que essa Lei trouxe ao reformar a Lei de Regularização Fundiária Federal, em relação aos títulos já expedidos, são:
• Para aqueles emitidos antes de 25/06/2009, foi assegurado aos beneficiários originários, herdeiros ou terceiros adquirentes de boa-fé que ocupem e explorem o imóvel a possibilidade de adimplir integralmente o saldo devedor e receber a quitação do contrato; e
• Para aqueles emitidos até 25/06/2009, foi assegurado que ficam extintas as cláusulas resolutivas constantes dos títulos emitidos até o marco temporal, desde que o título tenha sido quitado, a área esteja devidamente inscrita no CAR, e a área total por proprietário ou possuidor não seja superior a 15MF.
Em um frenesi descontrolado, muitos indivíduos acreditaram que todas as cláusulas resolutivas dos títulos de domínio expedidos pelo INCRA, antes da promulgação da Lei de Regularização Fundiária, estavam extintas. Contudo, conforme exposto acima, a realidade não é bem assim.
E qual foi o impacto dessas mudanças?
A alteração legal trouxe vários impactos, dos quais destacamos dois. O primeiro foi um movimento desencadeado por parte de vários cartórios de registro de imóveis que, mediante a simples prova de quitação do título e sem nenhum documento legítimo expedido pelo INCRA, promoveram, a requerimento dos proprietários das áreas abrangidas pela norma, o cancelamento das cláusulas resolutivas.
Isso foi absolutamente ilegal, pois apenas o INCRA tem competência para reconhecer o preenchimento dos requisitos necessários para a concessão desse benefício. Por diversas vezes,alertamos nossos leitores sobre isso, e o Dec. 12.585/2025 deixa claro que:
“Art. 44-B. Compete ao INCRA certificar a quitação integral e a extinção das cláusulas e das condições resolutivas dos instrumentos de titulação emitidos até 25 de junho de 2009 nas hipóteses previstas nos art. 15-A e art. 16-A da Lei nº 11.952, de 25 de junho de 2009.”
A segunda consequência foi uma sobrecarga de requerimentos de quitação e reconhecimento da extinção de cláusulas resolutivas que as diversas superintendências do INCRA recepcionaram e sobrestaram, sob o argumento de que os dispositivos acrescentados na Lei de Regularização Fundiária Federal, pela Lei nº 14.757/2023, careciam de regulamentação sobre como seriam aplicados pelo INCRA no caso concreto.
Isso, por sua vez, ocasionou uma série de processos, em especial mandados de segurança, para forçar o órgão a cumprir a Lei.
O que foi alterado com o Dec. 12.585/2025?
Basicamente, ocorreram duas mudanças principais. Primeiramente, foi alterado o procedimento de regularização das obrigações de pagamento dos Títulos expedidos após 25/06/2009.
Em segundo lugar, o decreto instrumentalizou a Lei nº 14.757/2023 e disciplinou de modo específico diversos aspectos exigidos como condição para o reconhecimento da extinção de cláusulas resolutivas dos Títulos expedidos antes de 25/06/2009.
Em relação ao último ponto, existem várias disposições de extrema relevância, dentre as quais se destacam:
1. Regulamentação referente aos Títulos emitidos até 25/06/2009, permitindoque, desde que ocupem e explorem o imóvel, os beneficiários originários, seus herdeiros ou terceiros adquirentes de boa-fé possam adimplir integralmente o saldo devedor e receber a quitação do contrato;
2. Estabelecimento de que este requerimento de quitação poderá ser realizado em até dez anos contados a partir da data de publicação do decreto (08/08/2025);
3. Autorização para que os valores em atraso sejam pagos à vista, no prazo improrrogável de sessenta dias, contado da data de emissão da guia de recolhimento, ou a prazo, em até dez anos, sem carência;
4. Determinação de que o prazo de pagamento parcelado será estabelecido em ato do Presidente do Incra e poderá ser diferenciado para o público da agricultura familiar (não confundir com o PNRA); e
5. Esclarecimento de que, na hipótese de pagamento a prazo, será emitido termo aditivo, situação em que as certidões de quitação e de extinção das condições resolutivas somente serão emitidas após a quitação integral do valor devido.
Apesar de inúmeras regulamentações positivas, ainda não foi definida a forma de instrumentalização desse procedimento pelo órgão competente, uma vez que um procedimento que, à primeira vista, deveria ser simples, adquiriu um grau elevado de complexidade, podendo demandar,inclusive, a realização de vistoria presencial, o que constitui um dos gargalos dos processos fundiários federais.
Diga-se de passagem, não se sabe se os processos de extinção de cláusulas voltarão a tramitar administrativamente, pois diversas disposições do Dec. 12.585/2025 devem ser regulamentadas em ato normativo próprio pelo Presidente do Incra, o que exigiria a edição de uma nova Instrução Normativa autônoma, ou reformadora, que incidisse sobre as IN 104/2021 e 124/2022.
Quais são as perspectivas?
Apesar de todas as questões, as perspectivas são positivas. A Lei nº 14.757/2023 teve seus dispositivos regulamentados de modo sensato pelo Dec. 12.585/2025, impedindo que a norma sejadesvirtuada do seu objetivo. A preocupação agora é que, além dos dois anos aguardando a edição do Dec. 12.585/2025, possamos ter que aguardar ainda mais dois anos para a edição de uma Instrução Normativa que discipline o procedimento de extinção de cláusulas resolutivas.
ANTÔNIO RIBEIRO COSTA NETO
É consultor jurídico, professor universitário e escritor; advogado com escritório especializado em Regularização Fundiária, Direito Agrário e de Direito de Propriedade; membro da Comissão Nacional de Direito Agrário e Agronegócio da OAB; membro Consultor da Comissão Estadual de Direito Agrário e Agronegócio da OAB/TO (2020-2021); membro da Comissão Nacional de Direito Ambiental da Associação Brasileira dos Advogados-ABA (2021-2022); membro da Comissão Nacional de Direito do Agronegócio da Associação Brasileira dos Advogados-ABA (2020-2021); especialista em Direito Imobiliário-UNIP/DF.
Contato Acadêmico: costaneto.jus.adv@gmail.com
Uma resposta
Olá, Li o artigo, “Novidades sobre a extinção de cláusulas resolutivas em títulos do INCRA: O Dec. 12.585/2025”, nesse Blog, e fiquei com uma dúvida:
_Como eu faço para baixar as cláusulas resolutivas de um título emitido em 23/03/2011? sendo ele emitido apos o ano de 2009.