Para quem é apaixonado pelo direito de propriedade, é impossível não se encantar com o Registro de Imóveis. Sua história caminha lado a lado com o desenvolvimento da propriedade no Brasil: desde o surgimento do primeiro sistema de registro hipotecário, em 1843, passando pela instituição do sistema registral em 1865, seguindo-se décadas sob o modelo de transcrição no fólio pessoal, que perdurou até ser substituído pelo sistema do fólio real ou de matriculação com a promulgação da já consagrada Lei nº 6.015/1973.
Com o passar dos anos, o sistema evoluiu para incorporar instrumentos modernos, como o georreferenciamento e a integração entre os cadastros do CCIR/SNCR, ITR/CIB, CAR/SICAR e SIGEF, marcando o avanço para uma base registral mais precisa e confiável.
Hoje, vivemos a era digital. Os cadastros rurais estão em processo de sincronização e integração com o que se convencionou chamar de “Registro de Imóveis Digital” ou simplesmente “RI Digital”, tendo como destaque o Sistema de Informações Geográficas dos Registros de Imóveis do Brasil o SIG-RI uma base promissora para dar segurança jurídica às informações fundiárias no país.
Sempre que há um tabelião ou registrador sério e comprometido com a função pública, o sistema — embora tão imperfeito quanto os seres humanos que o criaram — ainda é capaz de garantir segurança jurídica e paz social.
Os cartórios, em especial os de Registro de Imóveis, são historicamente reconhecidos como instituições que transmitem segurança e confiabilidade à população. Quem adquire, vende ou dá um imóvel em garantia o faz com a convicção de que está protegido pela lei.
Quando sob a responsabilidade de um delegatário honrado e diligente, o cartório atua como verdadeira barreira contra a grilagem de terras e o estelionato, frequentemente praticados com base na falsificação de documentos públicos ou particulares.
Mas há um aspecto que muitos desconhecem: além de formalizar negócios jurídicos, os Cartórios de Registro de Imóveis exercem função ativa de controle de legalidade. Isso significa que os registradores têm o dever de examinar minuciosamente todos os documentos que lhes são apresentados e recusar o ingresso de qualquer título que contenha falsidade, vícios ou elementos suspeitos. E esse papel vai além da negativa de praticar um ato, ou de uma simples nota devolutiva há dever de comunicação formal.
Com a publicação do Provimento nº 195/2025, que alterou o Provimento nº 149/2023 (Código Geral de Normas do Foro Extrajudicial), essa atuação foi significativamente reforçada. O novo texto, ao regulamentar procedimentos de saneamento e retificação de registros, determinou expressamente:
“Art. 440-AX. […]
§ 9.º Havendo indícios de grilagem de terras, fraude procedimental, declaração falsa ou cometimento de qualquer outro ato ilícito pelo requerente ou pelo profissional técnico, o oficial de registro comunicará o fato ao juízo competente e ao Ministério Público, com as cópias dos documentos necessários à análise.”
Essa previsão reforça o já disposto no Provimento nº 144/2023, reiterando que onde há grilagem de terras, não há segurança jurídica, tampouco paz social.
Fica claro, portanto, que o registrador não é um agente passivo, tampouco um mero conferente de documentos. Trata-se de um fiscal diligente da legalidade, que combate, diariamente, as tentativas de fraude documental e de apropriação indevida de terras públicas ou privadas.
A atuação dos cartórios, portanto, ultrapassa a função técnica e assume um papel essencial de política pública preventiva. Ao exigir o georreferenciamento nos registros de imóveis rurais e ao integrar os dados com sistemas federais e estaduais, os registradores contribuem para a criação de uma base cartográfica nacional coerente, precisa e auditável — o que reduz drasticamente as chances de sobreposição de áreas e fraudes dominiais.
O combate à grilagem passa, antes de tudo, pela rastreabilidade da cadeia dominial. Nesse sentido, os Cartórios de Registro de Imóveis, quando atuam em conformidade com os princípios da legalidade, continuidade, especialidade objetiva e subjetiva, tornam-se os grandes guardiões do território brasileiro, impedindo que terras sejam apropriadas indevidamente, prevenindo conflitos fundiários e assegurando que o direito de propriedade legítimo seja exercido em sua plenitude.
Antônio Ribeiro Costa Neto
É consultor jurídico, professor universitário e escritor; Advogado com escritório especializado em Regularização Fundiária, em Direito Agrário e em Direito de Propriedade; Agrimensor especializado em geoprocessamento de dados;
Coordenador da Pós-Graduação em Direito Imobiliário Rural da ABRADA;
Membro da Comissão Nacional de Direito Agrário e Agronegócio da OAB (2022-2024);
Membro Consultor da Comissão Estadual de Direito Agrário e Agronegócio da OAB/TO (2020-2021);
Membro da Comissão Nacional de Direito Ambiental da Associação Brasileira dos Advogados-ABA (2021-2022);
Membro da Comissão Nacional de Direito do Agronegócio da Associação Brasileira dos Advogados-ABA (2020-2021);
Especialista em Direito Imobiliário-UNIP/DF;
Contato acadêmico: costaneto.jus.adv@gmail.com
